Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego prowadzącą do pierwotnego nabycia określonej rzeczy, tak nieruchomości, jak i ruchomości. O ogólnych ramach zasiedzenia pisałam TUTAJ. Zachęcam do przeczytania tegoż artykułu.
Niniejszy artykuł chciałabym natomiast poświęcić kwestii zasiedzenia udziałów w nieruchomości przez współwłaściciela nieruchomości, czyli sytuacji, gdy współwłaściciel stara się zasiedzieć udziały drugiego współwłaściciela. Okazuje się bowiem, że w praktyce łatwiej jest zasiedzieć nieruchomość, nie mając do niej żadnego tytułu prawnego, niż zasiedzieć jako współwłaściciel udziały przysługujące drugiemu współwłaścicielowi. Dlaczego tak się dzieje?
Po pierwsze wynika to z tego, że odmiennie, niż w przypadku zasiedzenia własności całej rzeczy, w przypadku zasiedzenia udziału nie znajduje zastosowania domniemanie posiadania samoistnego z art. 339 k.c. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 2 kwietnia 2014 r., sygn. akt IV CSK 412/13, wskazując, że konieczne jest wykazanie posiadania samoistnego przez osobę faktycznie władającą rzeczą będącą współwłasnością. Zdaniem SN „niewykonywanie prawa posiadania przez innego współwłaściciela nie uprawnia do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie w zakresie jego uprawnień. Inaczej mówiąc, jeżeli inny współwłaściciel nie wykonywał swojego współposiadania, nie oznacza to, że posiadacz całości wykonywał swoje prawo do przysługującej mu idealnej części nieruchomości, a w stosunku do pozostałej był posiadaczem”. Również w postanowieniu z dnia 20 września 2012 r., sygn. akt IV CSK 1171/12, Sąd Najwyższy przyjął, że posiadanie rzeczy przez współwłaściciela jest posiadaniem właścicielskim i samoistnym i stanowi realizację niepodzielnego prawa do rzeczy. Fakt posiadania przez współwłaściciela potwierdza jedynie, iż korzysta on z tej rzeczy zgodnie z przysługującym mu prawem i jest to konsekwencją jedności przedmiotu współwłasności i jego niepodzielności.
Takie surowe wymagania wynikają z bezpieczeństwa stosunków prawnych, a w szczególności z konieczności ochrony praw pozostałych współwłaścicieli, którzy byliby narażeni na utratę prawa własności, gdyby współwłaściciel – uprawniony do współposiadania całości – mógł łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się na zmianę swojej woli posiadania (elementu subiektywnego).
Zwrócić też należy uwagę na okoliczność, że w omawianej sytuacji udowodnienie posiadania samoistnego całej nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli również wiąże się ze pewnymi trudnościami.
W postanowieniu z dnia 2 marca 2012 r., sygn. akt II CSK 249/11, Sąd Najwyższy uznał, że nieodzowne jest wyraźne zamanifestowanie woli władania cum animo rem sibi habend (z zamiarem posiadania dla siebie), a więc w sposób widoczny dla współwłaścicieli i otoczenia, i jednocześnie z wolą odsunięcia pozostałych od władztwa. Wynika to z wyżej wymienionej niepodzielności prawa własności, gdyż każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, skutkiem czego posiadanie rzeczy przez współwłaściciela jest posiadaniem właścicielskim i stanowi realizację niepodzielnego prawa do rzeczy (art. 206 k.c.). O odjęciu prawa własności na rzecz drugiego współwłaściciela, nie może natomiast świadczyć sam fakt, że pozostali współwłaściciele nie wykonują swojego prawa posiadania (mogą je bowiem wykonywać w stosunku do całej rzeczy, ale nie muszą). Konieczne jest więc wykazanie, że współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia idealnego udziału innego współwłaściciela zmienił (rozszerzył) zakres swojego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia z art. 206 k.c. i uzewnętrznił tę zmianę wobec pozostałych współwłaścicieli, ale i wobec otoczenia (por. też postanowienie SO w Kielcach z 23 kwietnia 2013 r., II Ca 268/13). Sama wewnętrzna świadomość posiadania samoistnego ponad realizację uprawnienia z art. 206 k.c. nie może być uznana za wystarczającą, tzn. jest prawnie bezskuteczna. W postanowieniu z dnia 26 czerwca 2013 r., sygn. akt II CSK 581/12, Sąd Najwyższy wskazał, że „o samoistnym posiadaniu współwłaściciela nieruchomości zamieszkującego w znajdującym się na niej budynku nie przesądza samodzielne wykonywanie uprawnień właścicielskich, administrowanie nieruchomością, ponoszenie ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości, w tym wykonywanie remontów lub modernizacji budynku. Również fakt niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli nie świadczy automatycznie o samoistności posiadania współwłaściciela wykonującego władztwo, bowiem jest to uprawnienie współwłaścicieli, a nie obowiązek”. O powyższym nie przesądza nawet zarządzanie samodzielne nieruchomością przez współwłaściciela bez sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli (tak w postanowieniu SN z dnia 29 czerwca 2010 r., sygn. akt III CSK 300/09).
Termin zasiedzenia będzie liczony od dnia, w którym współwłaściciel rozszerzył zakres swojego posiadania ponad realizację uprawnienia z art. 206 k.c., a więc od dnia, w którym stał się on posiadaczem samoistnym całej rzeczy. Takie stanowisko doktryny potwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 416/06, wskazując, że zasiedzenie części nieruchomości należącej do współwłaściciela jest możliwe po upływie wystarczająco długiego okresu posiadania samoistnego.
Z mojej praktyki, jak również z orzecznictwa wynika, że o rozszerzeniu posiadania samoistnego na udziały pozostałych współwłaścicieli może świadczyć dokonywanie takich czynności, jak podejmowanie samodzielnych decyzji o znaczących remontach i zmianach w przedmiocie współwłasności, zatrzymywanie dla siebie dochodów z nieruchomości i nie dzielenie się nimi z pozostałymi współwłaścicielami, nie składanie sprawozdań z zarządu pozostałym współwłaścicielom, nie pytanie ich o zdanie w istotnych sprawach dot. nieruchomości (zwłaszcza w sprawach przekraczających zwykły zarząd), nie dopuszczenie ich do zameldowania na nieruchomości itp. Konieczne jest przy tym wyraźne zamanifestowanie, iż od danego momentu współwłaściciel zaczyna posiadać całą nieruchomość (wszystkie w niej udziały) wyłącznie dla siebie. Może to być manifest wyrażony w sposób dorozumiany, jak i również poprzez wyraźne oświadczenie.
Ostatnio jeden z moich klientów przekonał sąd stwierdzający zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli w nieruchomości, że o zmianie zamiaru posiadania dla siebie jak właściciel, świadczyła nieskuteczna próba spłaty pozostałych współwłaścicieli, od których jego poprzednik prawny starał się nabyć udziały w nieruchomości. Wobec braku porozumienia co do ceny, nie doszło do formalnego nabycia tych udziałów, ale podjęta próba, z którą wiązało się wyraźne oświadczenie o objęciu we władanie całej nieruchomości dla siebie, była wystarczającą okazją do wyrażenia na zewnątrz woli zmiany (rozszerzenia) zakresu posiadania. W następstwie bowiem tego oświadczenia, ten poprzednik prawny mojego klienta rozpoczął prowadzenie na nieruchomości poważnych remontów, nie pytając nikogo o zgodę na ich przeprowadzenie. Wykonując je nie starał się przy tym o rozłożenie ich kosztów na pozostałych współwłaścicieli wg wielkości przysługujących im udziałów, nie domagał się żadnego zwrotu tych kosztów, ani żadnych innych, które generowała nieruchomość. Samodzielnie opłacał wszystkie podatki, samodzielnie ubezpieczał nieruchomość, samodzielnie występował wobec urzędów (występując o pozwolenie na budowę przyłącza gazociągu, przyłącza wody etc.). Nie starając się o niczyją zgodę oddał nieruchomość do korzystania osobie z nim spokrewnionej i zwolnił ją z opłat za to korzystanie. Wobec sąsiadów był jedynym właścicielem nieruchomości (nie zdawali sobie sprawy, że stan prawny dotyczący nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej odbiega od tego, co faktycznie wynika ze stosunków, które były dla nich widoczne).
Podobnie jak przy zwykłym zasiedzeniu – również w przypadku zasiedzenia udziałów we współwłasności możliwe jest doliczenie okresu posiadania poprzednika prawnego. W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 2014r, sygn. akt V CSK 473/13 przyjęto, że badanie zasiedzenia ułamkowych udziałów we współwłasności nieruchomości pozwala uwzględnić okres wcześniejszego samoistnego posiadania całej nieruchomości, która dopiero później stała się przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych. Zasiedzenie ułamkowych udziałów we współwłasności nieruchomości możliwe jest także wówczas, gdy ktoś wcześniej już posiada samoistnie i zasiaduje całą nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności (postanowienie SN z dnia 17 października 2003 r., IV CK 115/02, niepubl.).
Dążąc zatem do zasiedzenia udziałów w nieruchomości należy odpowiednio zwrócić uwagę na powyższe okoliczności i mieć je na uwadze tak podejmując zewnętrzne działania widoczne dla otoczenia, prowadzące do zasiedzenia, jak i składając wniosek do sądu o stwierdzenie zasiedzenia.
Odpowiednio zredagowany wniosek musi więc nie tylko wskazywać na te istotne dla stwierdzenia zasiedzenia udziałów okoliczności, lecz musi powoływać wszystkie dowody je potwierdzające. Z przedstawionych dowodów musi jasno wynikać, że współwłaściciel domagający się uznania jego tytułu do całej nieruchomości, w całym wymaganym okresie, posiadał nieruchomość w sposób wykraczający poza zwykłe ramy art. 206 k.c., a pozostali współwłaściciele co najmniej mogli tę zmianę zauważyć. Ciężar udowodnienia przez jednego ze współwłaścicieli, że zmienił zakres posiadania samoistnego i kiedy do tego doszło, spoczywa na nim wraz z niekorzystnymi skutkami, jakie wiążą się z niewykazaniem w sprawie o zasiedzenie tego przymiotu (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2012 r., sygn. IV CSK 117/12).
Nasza Kancelaria prowadzi podobne sprawy i ma bogate doświadczenie w opracowywaniu wniosków o stwierdzenie zasiedzenia w sposób, który odpowiada wszystkim wyżej określonym wymogom prawnym.
W razie potrzeby zbadania stanu prawnego dotyczącego nieruchomości, stwierdzenia podstaw zasiedzenia lub ich braku, czy skierowania do sądu wniosku o stwierdzenie zasiedzenia lub reprezentacji przed sądem w takiej sprawie, zapraszam do kontaktu z naszą Kancelarią.